9月18日，住建部在十五五系列新闻发布会上明确定调，房地产市场进入存量时代。二手房交易占房地产交易的比重已由2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月进一步达到52%，首次超过50%。中国房地产已由增量扩张转向存量提质，新房独大格局被打破。
8月28日多部委推出新政，覆盖拿地、融资、建设、销售及抵押贷款全链条，核心导向是引导新项目销售转向现房销售。住建部再次强调现房销售是大势所趋，旨在实现“一手交钱，一手交房”，从根本上防范烂尾和交付风险。
这对于开发商而言，意味着商业模式被根本重构。过去房地产开发高度依赖预售模式，开发商在项目建设早期即可销售，并利用购房款支持后续建设和拿地。旧模式下，预售回款占开发资金来源约66%，开发商可在拿地后6-12个月回款并滚动拿地。
新模式下，项目需要达到更高建设进度后才能销售，按揭资金进一步向竣工交付环节后移。由此，现金转换周期拉长至2-3年，项目内部收益率（IRR）从15%-20%降至3%-7%，净利率从约6%降至4%。开发商商业模式从高杠杆高周转转向现房销售、封顶预售。
因此，政策短期可能表现为紧开发、松需求：开发商需要更多自有资金和长期融资承接项目，拿地和新开工意愿下降；购房者则获得更长期限、更高安全性的融资和交易条件。其结果可能是新增供应持续收缩。
房地产或从去库存走向供给约束由于新土地项目需要封顶才能预售，或者只能卖现房，开发商失去快速周转动力，新开工意愿和建设节奏将显著放缓。虽然短期内部分房企抢在政策实施前申请预售证使得供应暂时维持平衡，但随着旧项目消化，中期市场供应缺口将逐步显现。
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